住宅ローンの変動金利上昇！【対策の正解】繰上げ返済！資産運用！住宅ローン控除！ : コラム

こんにちは！
ファイナンシャルプランナーもりつぐ先生です！

住宅ローンの変動金利で持たれている方、この1年間でだいたい0.4%値上がりしました。
皆さんの元に半年に1回葉書が届いていると思います。

「金利上がってるけどどうしよう、これ払えるかな。
　え？毎月の金額、そういえば変わっていないな、どうなってるの？」

という方、今回は住宅ローンの仕組みについて、ぜひ知っておいてください。
皆様の老後が重要になってきます。

変動金利というのは3つルールがあります。

①　半年ルール

半年に1回金利を見直しますよ、というもの。

② 5年ルール

半年に1回金利を見直し、金利がそこで上がりましたという通知が来ても、5年間は支払金額を変えません、というもの。
だから支払金額は変わっていないのです。

③ 1.25倍ルール

そして5年経った時、支払いが上がったとしても、10万円を払っている人は12万5000円以上には増えない、というもの。
それ以上はもうキープで、10万円の支払いが20万円とかにはならない、ということです。

守られている、と思いますか？
ちょっと待ってください。
半年に1回金利が上がっていって、今0.4%くらい上がりました。
皆さんの支払いは変わっていません。
どうなっているのでしょうか？

中身が変わっています。
毎月10万円の支払いの場合、最初は1万円が利息で9万円の元金を返せていました。
それが、知らない間に今は2万円も利息を取られて、8万円しか元金を返せていません。
本来65歳で終わる予定の住宅ローンの期間が延びていきます。
だって元金を返せていないのだから。

これが変動金利の恐怖です。

銀行都合です。
お客さんを守っていないのです。
長くいっぱい金利を取れる仕組みなのです。
元金を返させないのですから怖いです。
これは知っておかないといけません。

つまり住宅ローンの金利が上がっていくという昨今の現象は、ローンが終わらなくなる、
つまり老後、年金生活でも返し続けなきゃいけない、
老後のあなたのシミュレーションは大丈夫ですか？ということと紐づいているということです。

ちなみに今、年間3%で物価上昇していっています。
この先ももっと物価上昇し続けると思います。
なぜかというと、海外は日本より3倍くらい物価が高いから。
日本は輸入の国なので、それは当然です。

すると住宅ローンも普通に考えたら上がっていって当たり前です。
この変動金利、これからも上がり続けると思った方が良いです。

では、どうすれば良いのか。
考えていきましょう。

例えば、もともと70歳まで35年ローンを組んでいた人がいたとします。
35歳から35年ローンで70歳までです。
5000万円の家を0.5%の金利で35年ローンで借りました。
総払い込み料、70歳まで払っていくと5451万円を払うことになります。
451万円は利息です。

ただ、65歳からの5年間、なかなか払うのがキツいかもしれません。
だからここだけ繰り上げ返済、65歳で退職金をもらえるので繰り上げをすると、
769万円を払えば良い。
つまり5441万円が総払込み料です。

5年分期間短縮で繰り上げ返済すると、繰り上げ返済は元金返せますから5年分の利息はなくなるので、
10万円だけ安くなります。
ただ、10万円しか安くならないのであれば、一応手元に769万円を置いて置いて、
何かあった時のための対策とするのも、ひとつの手かもしれません。

では、もう少し早く返しましょう、と考える。
どうせ返すのであれば、住宅ローン控除が終わったタイミングで返す。
35歳の人が、（今は13年ですが）昔は10年で住宅ローン控除が終わったので
45歳で住宅ローン控除という還付がなくなります。
ここで返すとなって、同じ769万円を入れると、5年ではなく5年半、期間短縮できます。
だから65歳の半年前に終わってくれて、プラス90万円のメリットが出ます。
さっきは10万円でしたが、やっぱり早く入れた分、90万円のメリットが出るわけです。

でも、その人は45歳で769万円を持っている。
では、それを運用したらどうでしょうか？

0.5%以上の運用利回りが取れたら、0.5%繰り上げ返済するより運用していた方が得です。
0.5%の借金がかかるかもしれませんが、0.5%以上で増えたらこちらのメリットが大きい。
増えて増えて増えて増えて最後で返したらどうでしょうか？という理屈です。

オルカンは過去7%で増えているという実績を使って、
４５歳時点の769万円を、65歳まで20年間ずっと運用したとします。
65歳で769万円が3100万円になっています。

これが運用の力です。
3100万円、2331万円得しているのです。
10万円とか90万円のレベルではありません。
2331万円得しているのです。

ここから769万円を繰上げ返済したらどうでしょうか？
手元に2400万円くらい残ります。
これが答えではないでしょうか？

変動金利、確かに知らないと怖いです。
老後ずっと延びていきます。
これは銀行都合だと言いました。
そうです、返させないのですから。

ただ、逆に考えると、今返す必要がなくなっているのだから運用の時間を取れるというメリットがあります。
つまり運用とセットで考えると、変動金利の仕組みは最高なのです。
今返さなくて良いのですから。

運用利回りがその住宅ローンの金利以上で回るようなところはいくらでもありますから、
そういうものを探していただいて、そこで長く運用し続け、
老後、月々の給料から住宅ローンが支払えなくなったタイミングで繰上げ返済をするのか、
その分だけ解約していって、売却した分だけで返していくのか、その時に考えれば良い。

どちらにしても、今打つ手は資産運用です。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

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