こんにちは。
ファイナンシャル プランナーもりつぐ先生です。
今日は住宅ローンを組む時に、頭金を入れた方が得なのかどうか
というお話をしてみたいと思います。
これ、永遠のテーマですよね。
住宅ローンを組む時には、皆さん考えないといけない問題で、
今日は僕なりの答えを出してみたいと思います。
フラット３５
まず、フラット３５というもので考えてみたいと思います。
フラット３５というのは、３５年間固定金利ですから、分かりやすいですよね。
３５年間ずっと固定で行ったらどうなるのか？という話です。
フラット３５というものは、
借入額を家全体の９割までに抑えるのか、それ以上になっちゃうのかで金利が変わるんです。
例えば、５０００万円の家の場合、
９割）４５００万円までの借り入れにしたおくのと、
全額）５０００万円フルローンにするのとでは金利が変わります。
どのくらい変わるのかというと、０．２６％高くなるんですね。
なので、今現在の数字ですけれども１．３５％、３５年間固定金利で貸してくれます。
最初ちょっと優遇が効いたりとか、細かくはいろいろあるんですが、
２０２２年２月時点で、フラット３５の３５年間の固定金利は
５０００万円の家を４５００万円までで抑えて借りると１．３５％の金利。
これを５０００万円の全額フルローンにして借りると１．６１％に上がってきます。
なので、これを見て、
「５００万円頭金を入れた方がいいよね」
というふうになる。こういう考え方はすごく多いと思います。
じゃあ、その場合いくらぐらいメリットがあるのか計算をしてみました。
５００万円の頭金を入れたとして、４５００万円をローン。
金利は１．３５％
この頭金の５００万円に対しては、そもそも利息はかかりませんよね。
だから５００万円に対しては０％の利息。
そして、４５００万円に対しては１．３５％になるわけですよね。
頭金なしで、５０００万円をフルローン。
金利は１．６１％
この場合、５０００万円全額に対して１．６１％かかります。
じゃあ、この総支払いの差額は？というと、
差額＝３９４万６０００円です。
約３９４万、頭金を入れておいた方がメリットが出てくるということなんです。
大きいですよね。
やっぱりこれだけを見たら、
金利って大きいよね。頭金入れよう。というふうになるんです。
視野を広げてみよう
でもちょっと視野を広げてみましょう。
ここからが大切なお話です。
さあ、頭金５００万円を入れてずっとローンを返していく、ということは、
この頭金に使った５００万円は３５年間ずっと使えないっていうことじゃないですか。
なので、この５００万円を頭金に入れるのではなく、資産運用したとします。
そして、この資産運用を３５年間します。
仮にこの資産運用が年率５％で運用されたとしたら、どうなるのか？
元金５００万円が年率５％で３５年間運用すると、
３５年後にこの５００万円は２，７５８万円になっています。
元金５００万円を差し引いても、メリット２，２５８万円です。
かなり大きくないですか？
頭金を入れるメリットは３９４万６０００円。
資産運用で回しておくメリットは２，２５８万円。
圧倒的に資産運用の勝ちですよね。
仮にこれが３％でしか回らなかったとしても、１，４０７万円になるので、
５００万円差し引いても９０７万円です。
やっぱり頭金を入れるだけの３９４万円よりはいいですよね。
そりゃそうです。
なぜなら、頭金を入れる方は０．２６％の差が出るんですが、
頭金分を資産運用に回すと、３％とか５％とかで回ってるので、
そりゃこういう結果になるわけです。
スポットではなく、全体を見る
家計を単純にスポットだけで見る、というのは全部のことに言えるんです。
・住宅ローンだけで見る。
・学資保険だけで見る。
・学費だけで見る。
・老後の部分だけで見る。
・奨学金だけで見る。
一個一個で見れば、まあそういう答えになるよねっていう選択肢なんですが、
もっと視野を広げて家計全体で見てみましょう。
ポイントはその金利を全部書き出すということ
借金の場合、
住宅ローンは金利〇％
奨学金は金利〇％
車のローンは金利〇％
逆に資産運用の場合でも、
自分とこの過去の利回りは大体〇％だから、このくらいのパーセンテージはいけるだろうな、とか。
学資保険は〇％になってるだろうな、とか。
財形積立は〇％、とか。
全部書き出してみたらいいんです。
そしたら、どれが１番金利が良くて、どれが１番金利が低いのかというのはわかりますよね。
それを相対的に見て、自分はお金をどこに置いておこうか、と考えていただくのが、
１番賢いやり方なんじゃないかな、という風に思っております。
もちろん、この資産運用をするとして５０００万円の借金を背負うことになると、
そこに対して『団信』という、「死亡保障」も上乗せされてついてくるなど、
こういったメリットもあります。
ただそうは言っても、借金ですから、
「得だから」だけで本当に借りていいのか？というところは
もちろん慎重に考えていかなといけないんです。
あくまでもベースは借金なんだ。借金が５００万円多くなるんだ。
というのは、これは分かっておかないといけないことです。
なので、この辺りを相対的に考えてみて、
単純に手前の損得だけではなく、しっかりと長期的なプランで計画を立てて
自分は何が１番したいのかを考えてみてください。
ポイント
・金利を全部書き出してみる
・１番お得だと思うところに、計画的に資産を置いていく
これらのポイントを押さえた上で、
住宅ローンの頭金に限らず、
資産運用していただけたらいいんじゃないかな、と思っております。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。
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